Sistema di gestione immobiliare unificato. Struttura del sistema di gestione immobiliare. Termini relativi al processo di gestione

Quali sono le caratteristiche della gestione immobiliare come tipo di attività commerciale? Come gestire gli immobili commerciali? Dove posso ricevere formazione sulla gestione immobiliare?

Ciao, cari amici! Benvenuti nella popolare rivista economica "HeaterBeaver"! Denis Kuderin è in contatto.

L'argomento della pubblicazione è la gestione immobiliare. Ti racconterò in modo accessibile, semplice e dettagliato come fare impresa nella gestione di immobili residenziali o non residenziali. Il materiale interesserà sia i proprietari di immobili che coloro che vogliono cimentarsi nella gestione.

Alla fine dell'articolo troverai un piccolo bonus: una panoramica delle tre società più competenti della Federazione Russa impegnate nella gestione immobiliare professionale.

1. Cos'è la gestione immobiliare?

Se sei il felice proprietario di un immobile su cui puoi fare affari, non devi fare affari da solo. Esiste un'opzione più civile e più semplice: consegnare la tua proprietà alla gestione di un'azienda professionale.

La società sarà impegnata nella gestione commerciale dei tuoi locali e riceverai profitti regolari. Un classico esempio di reddito passivo. Naturalmente, una parte dei proventi finanziari verrà utilizzata per pagare le commissioni per i servizi dell'organizzazione di gestione.

Nell’ambito della gestione immobiliare esiste una ragionevole separazione delle funzioni del proprietario e del gestore. Il compito del proprietario è quello di trovare un intermediario affidabile, qualificato ed efficiente che si prenda cura dei suoi interessi.

Inoltre, tutte le funzioni gestionali sono delegate a dipendenti competenti, ma le decisioni strategiche e il controllo generale rimangono nelle mani del proprietario. Il manager, a sua volta, agisce per suo conto e, se necessario, avanza proposte per aumentare le entrate o migliorare le condizioni operative.

Elenchiamo i principali vantaggi della gestione della fiducia:

• risparmio di tempo e fatica per il proprietario;
• aumentare la competitività dell’immobile nel mercato immobiliare;
• l'aspetto legale della gestione dell'impianto è nelle mani di professionisti;
• il gestore monitora attentamente le condizioni della proprietà e cerca di prevenire danni alla proprietà o una gestione impropria della stessa.

Se in precedenza, principalmente gli immobili stranieri venivano trasferiti alla gestione fiduciaria, negli ultimi anni questo servizio ha guadagnato popolarità nel mercato immobiliare interno della Russia e dei paesi della CSI.

È molto più semplice trasferire la proprietà in mani competenti che occuparsene da soli: cercare inquilini, selezionare candidati affidabili, stipulare contratti, riscuotere canoni mensili, ascoltare le lamentele dei vicini, ecc.

Nel caso della gestione per conto terzi, tutte queste preoccupazioni sono affidate a un'azienda professionale che sa meglio come garantire che tutti i partecipanti al processo (compresi i vicini) siano soddisfatti e felici.

Un breve elenco di compiti professionali di una società di gestione:

• creare condizioni favorevoli per il cliente;
• promuovere l'immobile sul mercato immobiliare al fine di trarne il massimo profitto;
• contatti con assicuratori e broker;
• sviluppo e attuazione di misure per ottimizzare i costi di gestione della struttura;
• esecuzione di lavori di prevenzione e riparazione pianificati;
• ricerca di inquilini, trattative con loro, stesura di contratti di locazione, controllo del rispetto dei contratti;
• accordi finanziari;
• interazione con le autorità governative (se necessario).

La professione di amministratore immobiliare è diventata negli anni sempre più richiesta. In primo luogo perché, nonostante le crisi, nel Paese vengono costruiti sempre più immobili residenziali e commerciali. In secondo luogo, sempre più proprietari immobiliari desiderano delegare l'autorità a professionisti anziché occuparsi personalmente della cosa.

Dove studiano per diventare amministratore immobiliare? In alcune università specializzate - in particolare, alla MGSU (Università statale di ingegneria civile di Mosca), alla MGUP (Università statale di ingegneria ambientale di Mosca), all'Accademia dei servizi pubblici e delle costruzioni della capitale, al Politecnico statale di San Pietroburgo e ad alcuni altri istituti di istruzione istituzioni.

Inoltre, a Mosca puoi completare corsi a pagamento organizzati da specialisti certificati dall'Istituto statunitense di gestione immobiliare (IREM).

Ulteriori informazioni sul tema della corretta gestione degli immobili troverete nell'articolo “”.

2. Cosa comprende la gestione della proprietà: una panoramica delle 5 principali funzioni di gestione

I compiti principali di una società di gestione immobiliare e di specialisti specifici sono fornire ai clienti un profitto stabile e gestire con competenza le strutture messe a loro disposizione.

Ci sono anche funzioni più specifiche che vedremo in dettaglio.

Funzione 1. Pianificazione delle spese e dei ricavi per gli immobili

La prima funzione è puramente economica.

Manager:

• distribuisce i flussi finanziari;
• analizza i costi operativi e organizza misure per ridurli;
• controlla la ricezione stabile dei canoni di locazione;
• mantiene gli affitti ai massimi livelli di mercato;
• conserva la documentazione contabile e di rendicontazione.

L'azienda deve essere in ogni momento pronta a riferire ai clienti su tutti i fronti: una gestione professionale presuppone la completa trasparenza dei regolamenti finanziari.

Funzione 2. Pubblicizzare l'immobile e attirare inquilini

Qui la società di gestione fiduciaria assume parzialmente le funzioni. Cioè cerca acquirenti, pubblicizzando la proprietà in ogni modo possibile. Una campagna pubblicitaria competente è garanzia di un accordo redditizio.

I professionisti promuovono i prodotti su tutti i fronti: attraverso Internet, i media, le pubblicazioni stampate, la pubblicità esterna. Quanto più favorevoli sono i termini del contratto per il cliente, tanto maggiore sarà la commissione del gestore.

Funzione 3. Manutenzione e gestione degli immobili

Affinché un oggetto rimanga funzionale e presentabile il più a lungo possibile, deve essere adeguatamente mantenuto.

Il gestore è obbligato:

• monitorare il corretto funzionamento degli immobili;
• eseguire tempestivamente lavori di prevenzione e riparazione;
• garantire la sicurezza della struttura se richiesto dal proprietario;
• organizzare la pulizia - pulizia professionale dello spazio abitativo;
• mantenere e sviluppare la struttura in conformità con il suo scopo e le esigenze del cliente.

Tutti i sistemi idraulici e ingegneristici devono funzionare correttamente e ininterrottamente. Se i residenti si lamentano di scarafaggi o roditori, il gestore chiama i servizi speciali per distruggerli.

Se l'azienda gestisce una casa privata (cottage, villa), l'azienda mantiene l'area circostante perfettamente pulita, la ripulisce da neve, immondizia, rifiuti e abbellisce l'area.

Funzione 4. Coordinamento di riqualificazioni e ricostruzioni

Se l'organizzazione di gestione, sulla base di considerazioni di crescente redditività, ritiene che l'immobile necessiti di riqualificazione o ricostruzione, può offrire questa opzione al proprietario.

Tutto il lavoro viene svolto a spese del proprietario, ma il processo stesso è controllato dai rappresentanti della società di gestione. Assumono appaltatori e monitorano lo stato di avanzamento delle attività di ristrutturazione.

Funzione 5. Preparazione di contratti e risoluzione di questioni controverse

L'intero aspetto legale del processo è controllato dalla società di gestione. Gli specialisti preparano il testo del contratto con l'inquilino e assicurano che il pacchetto di documenti sia completo. In caso di situazioni controverse, rappresentano gli interessi del cliente in tribunale.

Nella tabella sono presentate in forma visiva le principali funzioni di controllo e le loro caratteristiche:

3. Come gestire la proprietà di qualcun altro e ottenere buoni soldi: istruzioni passo passo per i principianti

Questa sezione è per coloro che desiderano impegnarsi nella gestione immobiliare a livello professionale. Naturalmente, puoi comprendere tutte le sfumature del processo di gestione solo dopo aver studiato questa specialità. Ma è utile conoscere in anticipo le fasi principali del processo.

Alcune persone credono che i gestori di proprietà siano la stessa cosa degli agenti immobiliari. Questo è un punto di vista sbagliato. Il manager non è solo coinvolto nella pubblicità e nella ricerca di inquilini, è uno specialista universale: economista, avvocato, commerciante, architetto, persino ecologista e costruttore riuniti in uno solo.

E ora: istruzioni dettagliate per i manager alle prime armi

Passo 1. Concludiamo un contratto di gestione immobiliare

Per prima cosa devi trovare un proprietario che accetterà di trasferirti la sua proprietà per la gestione. Quindi viene concluso con lui un accordo, che stabilisce chiaramente e senza formulazioni ambigue i termini della cooperazione: l'importo della remunerazione, la natura della rendicontazione, la durata dell'accordo, la responsabilità delle parti in caso di violazione degli obblighi.

In questa fase, è utile chiarire in anticipo le complessità legali del processo. Questo può essere fatto in modo rapido ed economico presso la società Pravoved, che lavora online 24 ore su 24.

Devi solo porre la tua domanda nel modo più corretto e competente possibile e ottenere una risposta da uno specialista qualificato nel campo del diritto immobiliare. Centinaia di avvocati e procuratori professionisti sono costantemente disponibili sul sito. Oltre il 90% delle consulenze vengono fornite gratuitamente.

Puoi ottenere subito supporto legale competente: basta andare sul sito e dedicare qualche minuto allo studio della funzionalità. Puoi anche utilizzare la chat online interna.

Passo 2. Trovare inquilini

Quindi sei diventato un manager. Il tuo prossimo compito è trovare inquilini. In questa fase è necessario organizzare un'efficace campagna pubblicitaria dell'immobile per poterlo affittare al massimo prezzo. La tua commissione dipenderà dall'importo dell'affitto.

Il contratto deve essere stipulato con gli inquilini. È chiaro che un professionista non assumerà come utenti le prime persone che incontra, ma sceglierà inquilini dignitosi, solvibili e ordinati.

Se erroneamente metti clienti scandalosi, problematici e a corto di soldi nell'appartamento di qualcun altro, tu o la tua azienda dovrete essere responsabili del loro sfratto e del risarcimento delle perdite.

Esempio

L'amministratore ha inserito nell'appartamento un inquilino non lavoratore, un designer di professione, il quale ha assicurato che avrebbe iniziato a lavorare come freelance nel prossimo futuro.

Tuttavia, un mese dopo si è scoperto che l'attività principale dell'inquilino erano gli incontri con gli amici e le feste di più giorni con rumore, musica, bevande e sigarette. L'inquilino non è stato in grado di pagare il mese successivo, quindi abbiamo dovuto sfrattarlo e passare diversi giorni a mettere in ordine lo spazio abitativo.

Col tempo imparerai a determinare a prima vista il grado di lealtà del futuro inquilino.

Passaggio 3. Controlliamo la tempestiva ricezione dei pagamenti dell'affitto

Lo specialista controlla costantemente che le condizioni di noleggio siano rigorosamente rispettate. Si assicura che il numero dei residenti corrisponda a quello concordato, in modo che nell'appartamento vivano esattamente le persone che hanno stipulato il contratto.

E la cosa principale è che gli inquilini paghino l'affitto in tempo. Ciò determina se il proprietario della casa sarà soddisfatto del tuo lavoro. Vale la pena avvisare in anticipo gli inquilini che il pagamento non può essere ritardato di un solo giorno, altrimenti verrà sollevata la questione dello sfratto. A questo punto il manager deve difendere una posizione estremamente dura.

Passaggio 4. Organizziamo il rimborso dei debiti delle utenze

Anche i pagamenti delle utenze sono controllati dal gestore. Può delegare questa funzione agli inquilini, ma sarà il proprietario a chiedere a lui, e non agli inquilini, se succede qualcosa.

Conserva tutte le ricevute e le ricevute, controlla le letture dei contatori ed effettua rapporti mensili.

Passaggio 5. Sfrattiamo gli inquilini

Il contratto di locazione è scaduto. I residenti hanno il diritto di prolungare il contratto o di lasciare l'appartamento. Nel primo caso viene redatto un nuovo accordo, nel secondo una buona liberazione, ma prima è necessario risolvere tutte le questioni finanziarie. Pagamento completo, saldo pari a zero, nessun debito e "Lo trasferirò sulla tua carta tra una settimana".

Passaggio 6. Ordiniamo servizi di pulizia

Dopo lo sfratto l'appartamento dovrà essere messo in completo ordine. Non è necessario eseguire la pulizia da soli, ci sono specialisti per questo. Renderanno la pulizia più veloce, migliore e più professionale. Le spese sono a carico del proprietario: ricordati solo di conservare le ricevute.

Passaggio 7 Organizziamo piccole riparazioni di routine

Se l'impianto idraulico o elettrico è guasto, se la carta da parati si stacca o il frigorifero non funziona bene, il gestore è obbligato a risolvere il problema. Anche in questo caso, il proprietario paga le riparazioni, ma è necessario conservare prove documentali dei malfunzionamenti e della loro eliminazione.

4. Assistenza professionale nella gestione immobiliare – revisione delle TOP-3 società che forniscono servizi

Questa sezione è rivolta ai proprietari di immobili che vogliono trasferirlo in gestione, ma hanno difficoltà a scegliere un partner affidabile. Presentiamo l'opinione degli esperti: una rassegna delle tre migliori società di gestione professionale.

L'azienda garantisce un servizio di alta qualità e una riduzione dei costi operativi del 30-50%. La gestione della proprietà è il profilo principale dell'azienda. Gli specialisti di Service Technologies sono impegnati nella manutenzione e nella gestione degli edifici dal 1998.

Tutti i dipendenti hanno completato la formazione presso l'International Institute of Real Estate Management e hanno esperienza nel campo dell'architettura, dei servizi immobiliari, della costruzione e della ricostruzione. La responsabilità dei dipendenti è assicurata obbligatoriamente dalle principali compagnie assicurative della Federazione Russa. Oltre alla gestione, l'azienda fornisce consulenza, pulizia e servizi per le associazioni di proprietari di case.

L'organizzazione non solo sviluppa e implementa programmi di gestione commerciale, ma monitora anche il funzionamento tecnico competente degli immobili. L'azienda fornisce moderne attrezzature infrastrutturali per gli impianti, utilizzando le tecnologie più attuali.

Gli standard di gestione sviluppati in anni di pratica forniscono ai proprietari profitti stabili, reporting trasparente e garantiscono la completa sicurezza dei beni. L'azienda opera in 40 regioni della Federazione Russa e attualmente gestisce 240 strutture. Lungo il percorso, l'azienda è impegnata nella gestione aziendale e negli investimenti, nella valutazione professionale e nel supporto legale per il commercio.

L'azienda opera sul mercato russo dal 2003. La gestione immobiliare è il principale ambito di attività di Arteko. L'azienda si occupa di immobili residenziali e commerciali, fornendo: funzionamento economico, pulizia, paesaggistica, sistemazione paesaggistica, piccole e grandi riparazioni delle strutture.

L'organizzazione dispone di un proprio servizio di emergenza e di un laboratorio di misurazione elettrica. C'è un reparto di pulizia, servizio di portineria, alpinismo industriale e reparto di consulenza.

5. Come evitare la collaborazione con i truffatori - 4 consigli utili per la gestione della proprietà

Esiste il rischio di incontrare truffatori in qualsiasi impresa commerciale. La gestione immobiliare non fa eccezione.

Per evitare di diventare vittime di truffatori, segui gli utili consigli degli esperti.

Suggerimento 1. Non consegnare mai le chiavi senza aver ricevuto il denaro.

Non dimenticare mai il principio espresso dai classici: “Soldi al mattino, sedie alla sera”. Le chiavi potranno essere consegnate ai residenti solo dopo aver firmato il contratto e pagato l'intero canone.

Se i clienti non possono o non vogliono collaborare alle tue condizioni, salutali e cercane altri.

Suggerimento 2. Stipulare sempre un contratto con l'inquilino

“Non lavoro senza contratto!” Ogni manager dovrebbe conoscere e ricordare questa frase. Tutti i punti e le sfumature del contratto di locazione devono essere "inclusi nel protocollo" - documentati e presi in considerazione da entrambe le parti. Nessun accordo verbale, promessa o assicurazione.

Suggerimento 3. Assicurati di richiedere i documenti con i dati personali dell'inquilino

I documenti devono essere controllati. I dettagli del passaporto dell'inquilino devono essere inclusi nel contratto.

Ciò renderà più facile trovare l'inquilino se si rivela un truffatore: ad esempio, affitta la tua proprietà ad altri per una grossa somma e poi scompare in una direzione sconosciuta.

Disposizioni generali

introduzione

Si sta creando un sistema unificato di gestione immobiliare professionale in conformità con le condizioni economiche dello sviluppo delle relazioni di mercato e della struttura gestionale nella Federazione Russa sulla base della legislazione, delle norme e dei regolamenti attuali e degli usi commerciali.

Attualmente, la gestione immobiliare professionale sta appena emergendo nella Federazione Russa come area di attività indipendente. Non esistono praticamente sistemi di formazione e specialisti qualificati nella gestione immobiliare, c'è una grave mancanza di conoscenze strutturate in materia di attività, non esistono standard e metodi uniformi di attività professionale. Tra i proprietari immobiliari c'è un malinteso sull'importanza di un approccio professionale alla gestione immobiliare, che è associato sia alla novità delle questioni rilevanti sia alla sfiducia nelle attività delle società di gestione.

L'obiettivo principale dei documenti del sistema unificato di gestione immobiliare professionale (USPUN) è proteggere gli interessi dei partecipanti al processo di gestione immobiliare sviluppando al contempo l'indipendenza e l'iniziativa di tutti i partecipanti al mercato immobiliare.

1 zona di utilizzo

1.1 Questo standard stabilisce lo scopo, gli obiettivi di un sistema unificato di gestione immobiliare professionale, gli oggetti di standardizzazione, la struttura dei gruppi di classificazione di documenti (standard e linee guida) dell'ESPUN, le regole per la loro designazione, i confini di applicazione dell'ESPUN documenti, i principali partecipanti al processo di gestione della proprietà, termini e definizioni dei concetti di base nel campo della gestione della proprietà.

1.2 Le disposizioni dei documenti ESPUN sono obbligatorie per i membri della NP “Guild of Surveyors”. I membri della NP "Guild of Surveyors" hanno il diritto di consentire l'adempimento incompleto di tutti i requisiti dei documenti ESPUN nel caso in cui l'adempimento di tutti i requisiti non sia economicamente giustificato o sia impossibile a causa di restrizioni imposte dal fondatore della direzione e specificate nel contratto di gestione dell'immobile.

1.3 Altre entità commerciali che sono direttamente o indirettamente legate alla gestione immobiliare applicano i documenti ESPUN volontariamente.

1.4 Documenti che ESPUN deve fornire:

1.4.1 Proprietari (proprietari) di beni immobili:

 Comprendere come dovrebbe essere organizzata la gestione immobiliare per garantire il raggiungimento degli obiettivi stabiliti, i vantaggi e gli svantaggi di attrarre società di gestione professionale;

 “ Trasparenza” dell'attività delle società di gestione;

 Criteri per valutare la qualità dei servizi di gestione immobiliare.

1.4.2 Gestori immobiliari:

 Conoscenza dell'organizzazione di una gestione immobiliare efficace;

 Strumento per migliorare la qualità dei servizi gestionali;

 Terminologia e apparato concettuale unificati in quest'area;

 Opportunità di migliorare lo status della professione.

1.4.3 Per i consumatori di oggetti:

 Garanzia di qualità del servizio presso strutture gestite da società di gestione che aderiscono a quanto previsto dai documenti ESPUN.

GOST R ISO 9000-2001 Sistemi di gestione della qualità. Fondamenti e vocabolario.

GOST R 1.4-93 Standard di settore, standard aziendali, standard di società scientifiche, tecniche, di ingegneria e altre associazioni pubbliche. Disposizioni generali.

GOST R 1.5-92 Sistema di standardizzazione statale della Federazione Russa. Requisiti generali per la costruzione, presentazione, progettazione e contenuto delle norme.

3. Termini e definizioni

Nella famiglia di documenti ESPUN vengono utilizzati i seguenti termini con le definizioni corrispondenti:

3.1 Termini relativi al processo di gestione:

3.1.1 Gestione immobiliare - organizzazione dell'uso più efficace degli immobili nell'interesse dei suoi proprietari, compreso lo sviluppo di un programma di gestione immobiliare, l'organizzazione del funzionamento tecnico degli immobili, la fornitura di servizi all'oggetto, la commercializzazione di immobili, organizzazione dei servizi per le utenze immobiliari, garanzia dei rapporti con gli enti e dei servizi di pubblica utilità, gestione dei progetti di sviluppo immobiliare.

3.1.2 Gestione immobiliare professionale - gestione immobiliare effettuata da una società di gestione basata sul principio della separazione tra proprietà e gestione in conformità con le disposizioni dei documenti ESPUN.

3.1.3 Il servizio di gestione immobiliare è un servizio fornito dalla società di gestione in conformità con i documenti ESPUN nell'interesse del fondatore della gestione.

3.1.4 Ordine di gestione - desiderio chiaramente formulato del proprietario di trasferire la proprietà di sua proprietà alla gestione di una società di gestione, contenente il nome e l'indirizzo della proprietà, gli obiettivi del proprietario in relazione alla proprietà, la durata del contratto per la gestione del patrimonio e le responsabilità delle parti.

3.1.5 Contratto di gestione della proprietà - un accordo in base al quale il proprietario della proprietà trasferisce la proprietà sotto la sua giurisdizione alla società di gestione.

3.1.6 Programma di gestione immobiliare - un piano aziendale per le attività della società di gestione per la gestione di una proprietà immobiliare, che fornisce una giustificazione per l'opzione più efficace per l'utilizzo della proprietà, nonché un sistema di piani e misure per la sua attuazione. I programmi di gestione devono contenere indicatori economicamente validi della pianificazione attuale e a medio termine, dei risultati finanziari, economici e di altro tipo.

3.2 Termini relativi ai partecipanti al processo di gestione immobiliare:

3.2.1 Ente di gestione (manager, società di gestione) - una persona fisica o giuridica che svolge una serie di azioni per gestire il patrimonio immobiliare. Una società di gestione è intesa come soggetto di gestione nell'ambito dell'ESPUN.

3.2.2 La società di gestione è un'organizzazione la cui attività principale è la gestione in conformità con i requisiti dei documenti ESPUN di beni immobili di proprietà di terzi. Nei documenti ESPUN, per società di gestione si intendono anche i singoli imprenditori che forniscono servizi di gestione immobiliare, salvo diversa indicazione espressa ivi contenuta.

3.2.3 Gestore immobiliare - un dipendente a tempo pieno della società di gestione o un singolo imprenditore che è stato formato in un programma speciale e certificato secondo le modalità prescritte per la gestione professionale degli immobili per vari scopi e livelli di complessità.

3.2.4 Proprietario di una proprietà - una persona fisica o giuridica che ha diritti di proprietà su una proprietà, in qualità di proprietario e distributore della proprietà. Il proprietario può trasferire ad altro soggetto i suoi poteri di possedere, usare e disporre dell'immobile, utilizzare l'immobile come luogo di produzione di beni o di prestazione di servizi, ovvero di residenza permanente o temporanea, per conto proprio o di terzi.

3.2.5 Il fondatore della gestione è una persona fisica o giuridica che dispone dell'oggetto della gestione da cui proviene l'ordine di gestione. Il fondatore dell'amministrazione può disporre dell'oggetto dell'amministrazione sul diritto di proprietà o su un altro diritto di proprietà.

3.2.6 Beneficiario - una persona nel cui interesse è gestito l'immobile e che è il destinatario del reddito derivante dalla gestione di immobili commerciali. Il beneficiario può essere il proprietario dell'oggetto o un terzo indicato dal proprietario (fondatore della gestione).

Nei casi in cui il fondatore della direzione non designa un beneficiario secondo le modalità prescritte, il beneficiario è direttamente il fondatore della direzione.

3.2.7 Utilizzatori (consumatori) - soggetti che utilizzano l'immobile come luogo per la produzione di beni o la prestazione di servizi (immobili non residenziali) o per residenza permanente o temporanea (nel caso di immobili residenziali). Gli utenti possono essere locatari (nel caso di immobili commerciali) o divisioni interne del proprietario dell'immobile, nonché terzi (nel caso di immobili non commerciali).

3.2.8 Fornitori di beni, lavori, servizi - soggetti che forniscono beni, lavori, servizi necessari per garantire il processo di gestione della proprietà.

3.3 Termini relativi agli oggetti di controllo:

3.3.1 Una proprietà immobiliare è una parte giuridicamente separata di un immobile, costituita da un terreno (o la sua quota) e tutti gli edifici e le strutture associati (o parti di essi).

Un oggetto immobiliare rispetto al quale le azioni di gestione vengono eseguite secondo gli standard del Sistema unificato di gestione immobiliare professionale è chiamato oggetto di gestione. Gli oggetti di gestione nell'ambito dell'ESPUN comprendono locali, edifici, complessi immobiliari, territori e complessi immobiliari.

3.3.2 Locali - uno spazio all'interno di un edificio che ha uno scopo funzionale specifico ed è limitato dalle strutture edilizie.

3.3.3 Edificio - un oggetto architettonico e costruttivo costituito da strutture portanti e di recinzione, fondamenta, pareti e tetto, che formano un volume terreno chiuso. Lo scopo principale di un edificio come oggetto è creare le condizioni per la vita e (o) le attività delle persone, il luogo di produzione o lo stoccaggio dei prodotti.

3.3.4 Complesso immobiliare - un oggetto immobiliare costituito da diversi edifici situati su uno o più lotti di terreno con un confine esterno comune, aventi un'infrastruttura ingegneristica comune, che si completano a vicenda in modo tale da poter essere considerati come un unico complesso interconnesso del patrimonio immobiliare, la cui gestione nel suo complesso garantisce nella massima misura il raggiungimento degli obiettivi gestionali.

Il termine “complesso immobiliare” non equivale al concetto di “impresa come complesso immobiliare” nel Codice Civile della Federazione Russa.

3.3.5 Territorio - un insieme di appezzamenti di terreno con edifici e strutture situati su di essi, con confini comuni, compresa una combinazione di varie zone territoriali in base al tipo di utilizzo urbanistico.

3.3.6 Complesso di oggetti immobiliari - l'intero insieme di oggetti immobiliari (locali, edifici, complessi immobiliari) sotto la giurisdizione di un ente di gestione, compresi quelli geograficamente separati. Un complesso di oggetti immobiliari può essere costituito da più locali, più fabbricati, più complessi immobiliari, interconnessi in varie combinazioni.

3.4 Termini relativi al servizio:

3.4.1 Servizio per gli utenti dell'immobile - un insieme di misure volte a garantire il corretto utilizzo della proprietà immobiliare, compresa l'attuazione delle operazioni di locazione e la fornitura di servizi aggiuntivi agli utenti dell'immobile.

3.4.2 Uso corretto - l'uso di un immobile come luogo per la produzione di beni o la fornitura di servizi, o per residenza permanente o temporanea, che soddisfi gli obiettivi del proprietario dell'immobile, tenendo conto delle esigenze dei suoi utenti e gli interessi legittimi di terzi.

3.4.3 Operazioni di locazione - un insieme di attività per la locazione di un immobile, comprese le trattative con potenziali inquilini, la conclusione di contratti di locazione, la riscossione dell'affitto e altri pagamenti, la rappresentanza degli interessi del locatore nei rapporti con gli inquilini e le misure per risolvere il contratto di locazione.

3.4.4 Contratto di locazione (locazione di proprietà) - un contratto in base al quale il locatore (locatore) si impegna a fornire al locatario (locatario) la proprietà a pagamento per il possesso e l'uso temporaneo o per l'uso temporaneo. Possono essere affittati terreni e altri oggetti naturali isolati, imprese e altri complessi immobiliari, edifici, strutture, attrezzature, veicoli e altre cose che non perdono le loro proprietà naturali durante l'uso (cose ​​non consumabili).

3.4.5 Locatore - una parte del contratto di locazione, una persona che ha trasferito la sua proprietà per uso temporaneo al locatario dietro compenso adeguato. Il diritto di affittare un oggetto di gestione spetta per legge al suo proprietario. Locatori possono essere anche persone autorizzate dalla legge o il proprietario ad affittare l'immobile. Nell'ambito di un contratto di gestione, il proprietario dell'immobile può cedere i diritti di locatore alla società di gestione o a terzi (intermediari, ecc.).

3.4.6 Locatario - una parte del contratto di locazione, una persona che ha ricevuto la proprietà per uso e possesso temporaneo dietro compenso adeguato.

3.5 Termini relativi al funzionamento tecnico del bene immobile:

3.5.1 Il funzionamento tecnico di un edificio è un insieme di misure volte a garantire la conservazione delle condizioni delle strutture dell'edificio e delle sue attrezzature, in cui sono in grado di svolgere funzioni specificate in conformità con i parametri stabiliti dai requisiti della documentazione tecnica. Il sistema di funzionamento tecnico degli edifici è un insieme di mezzi, materiali, prodotti destinati al funzionamento, nonché esecutori e documentazione che stabiliscono le regole per la loro interazione, necessari e sufficienti per svolgere compiti operativi. La gestione tecnica degli edifici comprende la manutenzione, le riparazioni attuali e importanti degli immobili e la manutenzione sanitaria.

3.5.2 La manutenzione dell'edificio è un insieme di attività legate alla gestione dei processi di funzionamento dell'edificio, compreso il monitoraggio delle condizioni tecniche dell'edificio, il mantenimento dell'operatività dei suoi elementi strutturali e dei sistemi ingegneristici, il loro adeguamento e regolazione, la preparazione per il funzionamento stagionale dei suoi elementi e sistemi.

3.5.3 Riparazione di un edificio - un insieme di misure costruttive, organizzative e tecniche per eliminare l'usura fisica e morale, non correlata ai cambiamenti nei principali indicatori tecnici ed economici dell'edificio.

3.5.4 Manutenzione sanitaria degli immobili - un insieme di misure volte a garantire i requisiti sanitari e igienici stabiliti per i locali e il territorio. Comprende lavori di pulizia dei locali e delle aree comuni, pulizia e sgombero dell'area circostante, manutenzione degli scivoli dei rifiuti, derattizzazione e disinfestazione degli immobili.

3.5.5 Fornitura di risorse di pubblica utilità - attività per organizzare la fornitura di acqua potabile, energia elettrica e termica, acqua calda, gas, servizi di rimozione dei rifiuti domestici alla struttura, compresa la determinazione della necessità di risorse di pubblica utilità (servizi) e la conduzione di trattative con le autorità competenti servizi di pubblica utilità, controllo sulla fornitura di risorse (fornitura di servizi); organizzazione di un sistema di pagamento per le risorse consumate (servizi).

3.6 Termini relativi alla commercializzazione immobiliare:

3.6.1 Commercializzazione dell'oggetto - adattamento delle caratteristiche dell'oggetto immobiliare alle esigenze di vendita, finalizzato ad aumentare la domanda dell'oggetto gestito, aumentandone l'attrattiva agli occhi degli utenti potenziali ed effettivi. Consiste nel monitorare e analizzare il mercato, posizionare l'immobile sul mercato, determinare le condizioni di affitto/vendita, organizzare e condurre una campagna pubblicitaria.

Sistema informativo "Gestione Immobiliare" SAP Real Estate flessibile

Il sistema informativo flessibile per la gestione immobiliare SAP Real Estate consente di risolvere molti problemi attuali attraverso una gerarchia ben ponderata e un'integrazione flessibile negli attuali processi aziendali dell'azienda. La funzionalità chiave del sistema è aumentare l’efficienza nel campo della gestione immobiliare. Un risultato importante è la riduzione del lavoro e dei costi finanziari, che porta ad un aumento dell'efficienza economica dell'impresa nel suo complesso.

Eliminando i metodi tradizionali di elaborazione delle informazioni dalla pratica lavorativa, la qualità delle decisioni gestionali prese aumenta in modo significativo. Mantenere un registro unificato degli immobili, che riflette tutte le modifiche online, consente di analizzare automaticamente gli indicatori di prestazione per determinati parametri.

Il sistema Real Estate Management consente di ottimizzare nel tempo e nello spazio informativo processi aziendali globali come:

• Automazione dei processi di gestione del portafoglio immobiliare
• Integrazione con la gestione e la contabilità, con i beni materiali
• Gestione dei progetti, contratti e controllo dell'uso degli spazi
• Accesso rapido all'archiviazione centralizzata delle informazioni
• Controllo delle entrate e delle spese per gli oggetti immobiliari
• Contabilità dell'occupazione del posto di lavoro, gestione del posizionamento e dei movimenti dei dipendenti aziendali, delle organizzazioni esterne e delle attrezzature

Caratteristiche del sistema

Un vantaggio importante di un sistema informativo automatizzato è l'integrazione con i sistemi produttivi e finanziari esistenti dell'impresa. “Gestione Immobiliare” consente di ottenere dati riepilogativi da analizzare per ciascun blocco tecnologico del sistema, tracciando il ciclo di vita di un immobile dall'ingresso nel sistema fino al completamento dell'esercizio.

Il sistema può essere implementato in versione mobile, che consente una rapida ricezione e analisi degli indicatori aggregati su un dispositivo mobile. Una comoda interfaccia utente consente di generare report di gestione e valutare un'ampia gamma di analisi in una chiara interpretazione grafica.

Il moderno mercato immobiliare commerciale, oltre ad un concetto adeguatamente pianificato, richiede un meccanismo reale per la sua attuazione gestione immobiliare, gestione degli affitti e risposta rapida di questo sistema ai vari cambiamenti del mercato immobiliare.

Specialisti nella gestione immobiliare prepara molte aziende diverse. Questi possono essere semplicemente manager che hanno completato corsi di gestione di proprietà commerciali o laureati di famose agenzie di consulenza immobiliare occidentali. I costi per mantenere manager competenti sono molto alti per un'organizzazione e il loro tempo prezioso viene speso all'infinito compilando varie tabelle riassuntive, report e grafici. Inoltre, tutti conoscono casi in cui dozzine di fogli di report già preparati devono essere rifatti a causa della scoperta dell'uno o dell'altro semplice errore commesso accidentalmente da un normale artista sul posto di lavoro.

Monitoraggio finanziario e controllo dei contratti:

• controllo e analisi dello stato attuale di tutti gli oggetti immobiliari;
• analisi dell'efficienza degli investimenti, previsione della dinamica del rendimento dei fondi investiti;
• l'affidabilità delle informazioni fornite dai dipendenti;
• il sistema di gestione della proprietà controlla i processi aziendali e i contratti necessari;
• valutazione dell'efficacia della gestione della locazione e degli immobili commerciali;
• analisi dei costi di gestione degli immobili;
• valutazione dell’operato di una società di gestione terza.

• gestione di immobili commerciali;
• gestione di centri commerciali;
• gestione di centri direzionali;
• gestione di complessi edilizi misti;
• reporting gestionale;
• valutazione dell'efficienza del business immobiliare, analisi dei costi, pianificazione del reddito;
• modellare la redditività aziendale, stabilire obiettivi, ottimizzare le attività;
• sistema di valutazione dell'andamento della locazione immobiliare;
• motivazione trasparente del lavoro del personale sulla base dei risultati commerciali.

Gestione immobiliare, locazione e gestione di immobili:

• accesso alle informazioni operative necessarie e copie dei documenti dello spazio affittato;
• consultazione delle controparti, riconciliazione gestione operazioni;
• coordinamento delle azioni degli agenti immobiliari e delle agenzie immobiliari;
• analisi dell'efficacia pubblicitaria;
• sistema per il calcolo automatico del canone minimo di locazione degli immobili;
• lavoro operativo con inquilini di immobili commerciali;
• sistema di controllo delle ricevute di pagamento;
• sistema di monitoraggio degli immobili sfitti;
• sistema di raccolta delle richieste di locazione di locali;
• un sistema unificato e forme di reporting;
• sistema di visualizzazione automatica degli oggetti sul portale immobiliare.

Informazioni attuali sugli immobili disponibili:

• ottenere informazioni operative affidabili sulle proprietà immobiliari sfitte;
• selezione dei locali in base ai parametri specificati;
• riconciliazione dei canoni di locazione e rimborso dei costi operativi.

Principali vantaggi d'usosistemi di gestione immobiliare:

• Accesso rapido ai dati in qualsiasi momento lavorativo. Disponibilità di copie di tutti i documenti necessari.
• Quando risolve i problemi operativi, il manager non corre tra la segreteria, la contabilità, gli avvocati e gli archivi. Tutte le informazioni necessarie sono a portata di mano.
• Gli ultimi dati. Eventuali modifiche ai parametri immobiliari, ricezione di pagamenti, comparsa di nuovi oggetti immobiliari, tutti gli aggiornamenti avvengono contemporaneamente sul posto di lavoro.
• Ovunque nel mondo. Ovunque si trovi l'utente, se ha accesso a Internet, riceve le informazioni più aggiornate e copie dei documenti necessari di qualsiasi proprietà immobiliare.
• Affidabilità dell'archiviazione dei dati. Tutti i dati vengono archiviati su apparecchiature affidabili, in moderni data center, con sistemi di protezione dell'alimentazione, canale Internet a banda larga ad alta velocità, server mirror e ulteriore spazio di archiviazione per copie di backup.
• Accedi alla sicurezza. Un sistema unico per verificare l’autorizzazione di un utente ad accedere ai dati e l’uso di tecnologie di crittografia del traffico certificate a livello internazionale garantiscono sicurezza e protezione aziendale.
• Sistema di promemoria e notifiche importanti. Il sistema di gestione della proprietà invia automaticamente le e-mail necessarie quando sorgono messaggi o promemoria importanti.
• Fattore umano. Il sistema di gestione della proprietà consente di apportare modifiche solo agli utenti autorizzati. Ad esempio: una segretaria può solo consultare i rapporti sui debiti e sullo spazio libero, l'ufficio contabilità ha il diritto di operare con denaro, un amministratore immobiliare modifica i parametri dello spazio, affitta locali, stampa contratti di locazione, riserva immobili per i clienti, un l'avvocato modifica i modelli di contratto e inserisce le scansioni dei documenti del titolo, ecc.
• Interfaccia amichevole. L'interfaccia intuitiva del programma di gestione della proprietà consente all'utente di iniziare immediatamente a utilizzare il sistema di gestione e suggerimenti pop-up in aree controverse ti diranno quali azioni sono necessarie.
• Comodo modulo di segnalazione. Tutti i dipendenti dell'azienda utilizzano gli stessi report e documenti in termini di forma, struttura e colore.
• Accesso per gli inquilini. Il sistema di gestione della proprietà fornisce una certa opzione di accesso alle controparti per ricevere un rapporto sui pagamenti degli affitti in sospeso.
• Risparmiare risorse. La tua azienda paga per l'utilizzo del sistema solo in base al numero di dipendenti che hanno accesso al sistema di gestione immobiliare. Non è necessario pagare licenze hardware e software fisse.
• Sempre sotto controllo. In assenza di pagamento per l'utilizzo del sistema di gestione della proprietà, un utente rimane sempre nel sistema di gestione della proprietà con piena funzionalità funzionante.

Risultato dell'usosistema di gestione della proprietà:

• Maggiore efficienza dei contratti di locazione.
• Ottimizzazione e riduzione dei costi operativi.
• Il ricorso all’outsourcing nelle attività non core.
• Riduzione dei costi mensili per la gestione della proprietà commerciale.
• Ridurre il numero dei dipendenti migliorando la qualità del lavoro.
• Simulazione di vari concetti di gestione immobiliare.
• Tutte le informazioni e i documenti sono strutturati e disponibili in pochi minuti.
• Monitoraggio della trasparenza dei processi aziendali.
• Informazioni aggiornate per tutti i dipendenti e collaboratori.
• Risparmiare tempo di lavoro dei dipendenti.
• Migliorare la qualità del servizio per gli inquilini.
• Accesso ai dati 24 ore su 24, 7 giorni su 7.
• Formalizzazione della presentazione dei dati di reporting.
• Migliorare il clima di lavoro dell’organizzazione.

Il settore immobiliare è una categoria diversificata e complessa che sperimenta molti diversi fattori interni ed esterni durante tutto il suo periodo di vita. Determinare il costo equivalente e le modalità di utilizzo più efficaci in questo caso diventa possibile solo come risultato dell'applicazione di un approccio sistematico all'analisi del mercato e della proprietà.

Come componenti principali del patrimonio immobiliare come sistema sono accettati: -

sviluppo territoriale ed economico, ovvero il patrimonio immobiliare è considerato come un insieme di processi di ricerca preliminare dell'iniziativa di creazione, sviluppo, gestione e funzionamento; -

la tipologia d'uso che determina in modo determinante la composizione, il contenuto e i valori quantitativi di tutti i target legati al patrimonio immobiliare; -

una posizione che rispecchia la principale caratteristica distintiva della proprietà: il suo indissolubile legame con il territorio.

L'approccio sistematico si manifesta anche nel fatto che il processo di gestione immobiliare è considerato come un'unità interconnessa di competenze e soluzioni tecniche, economiche e gestionali. Le perizie tecniche forniscono un'adeguata conoscenza dell'effettivo stato dell'immobile; gli esami economici consentono di ottenere un valore ragionevole per il costo equivalente degli immobili; le decisioni di gestione consentono di determinare l'opzione (razionale) più efficace per l'utilizzo degli immobili.

Se consideriamo il sistema come una struttura integrale orientata agli obiettivi, ottenere un risultato è possibile solo con l'interazione di varie risorse necessarie per risolvere i compiti assegnati, coordinate nel tempo e nello spazio. Garantire l'interazione efficace delle risorse viene effettuata gestendo questo processo.

Il sistema di gestione immobiliare è costituito dai seguenti elementi principali: 1.

Ambiente esterno. 2.

Sottosistema di controllo. 3.

Sottosistema funzionale. 4.

Sottosistema di supporto. 5.

Oggetto di controllo.

Feedback

Feedback

Riso. 5. Struttura del sistema di gestione immobiliare

L’ambiente esterno si divide in macroambiente e microambiente.

I fattori del macroambiente hanno un impatto normativo diretto sugli obiettivi e sulle azioni di gestione del sottosistema di gestione e non subiscono un’influenza inversa evidente. Tali fattori includono le condizioni economiche e tecnologiche, la situazione demografica, le caratteristiche naturali e climatiche, le tradizioni sociali, quotidiane, storiche e culturali, ecc.

I fattori microambientali riflettono le condizioni di mercato. Caratterizzano lo stato della domanda dei consumatori, il livello di concorrenza, i rapporti esistenti con fornitori, appaltatori, intermediari e associazioni pubbliche e professionali. Tali fattori non solo hanno un impatto formativo sullo sviluppo del sistema di gestione immobiliare, ma sono soggetti anche all’influenza opposta.

Il sottosistema di controllo può essere rappresentato dal proprietario di beni immobili (proprietà federale, regionale, comunale, entità commerciale), promotore o utente di beni immobili. Nonostante tutte le differenze, sono uniti dai seguenti obiettivi più importanti: -

costo (monetario) - risultati finanziari futuri attesi (profitto, valore del capitale, redditività, flusso di cassa, disponibilità di capitale circolante, ecc.); -

consumatore: raggiungimento di determinati obiettivi materiali attraverso l'attuazione di compiti di produzione (costruzione di alloggi, ricostruzione di edifici e strutture, immobili commerciali, immobili per residenza temporanea, edifici ad uso misto, ecc.); -

responsabilità sociale - sociale del soggetto di gestione nei confronti della società (sviluppo del progetto e sua attuazione in conformità con il contesto sociale e storico della società, compiti per la protezione dell'ambiente, caratteristiche paesaggistiche e compositive del territorio, utilizzo di materiali e strutture tenendo conto tenere conto delle richieste dei clienti locali, del pagamento delle tasse, ecc.).

Gli obiettivi di costo e sociali si realizzano solo attraverso gli obiettivi di consumo.

Il sottosistema funzionale è composto da: -

gestione delle attività di sviluppo; -

gestione delle attività assicurative; -

gestione delle attività immobiliari; -

Gestione dell'informazione; -

gestione delle attività di valutazione.

Il sottosistema di supporto dovrebbe contribuire al raggiungimento di un determinato obiettivo nelle seguenti aree: supporto legale; scientifico e metodologico; risorsa; informativo; organizzativo; marketing.

Il supporto legale comprende la scelta di una forma organizzativa e giuridica adeguata dell'impresa, la regolamentazione legale dell'effettiva implementazione delle funzioni nel sistema di gestione della proprietà.

È importante collegare i requisiti degli atti legislativi e regolamentari, secondo

formazioni e ordini dei vari livelli dirigenziali. Particolare attenzione dovrebbe essere prestata al rispetto dei requisiti per garantire la sicurezza e la compatibilità ambientale del progetto.

Il supporto scientifico e metodologico comprende lo sviluppo e l'implementazione di metodi e mezzi scientifici per raggiungere i parametri di qualità pianificati di un oggetto. I documenti metodologici devono soddisfare i requisiti degli standard internazionali, la possibilità della loro applicazione pratica e contenere moderni metodi di ricerca e sviluppo.

La fornitura di risorse comprende una fornitura completa e proporzionale di risorse materiali, finanziarie e lavorative e il miglioramento del loro utilizzo. La strategia di sviluppo del progetto dovrebbe includere riserve di liquidità aggiuntive per eliminare possibili sorprese.

Il supporto organizzativo per un sistema di gestione immobiliare è un complesso di lavori per analizzare la strategia di mercato dell'azienda, le sue attività economiche e la stabilità finanziaria, sviluppare un programma per l'attuazione del progetto, organizzare la preparazione tecnica del progetto e una formazione speciale.

Il processo di gestione immobiliare è impossibile senza un supporto informativo di alta qualità, tenendo conto dei seguenti aspetti: caratteristiche dell'immobile (parametri dell'immobile, informazioni sull'ubicazione, descrizione del progetto), informazioni sull'area in cui si trova l'immobile (reputazione sociale , situazione della produzione, condizioni di mercato, infrastrutture locali, ecologia), informazioni sui principali acquirenti e inquilini, condizioni particolari di locazione, sicurezza immobiliare, servizi pubblici, sistema fiscale, analisi dell'uso dell'impianto nei periodi passati, budget delle spese in conto capitale, manutenzione e piani di riparazione.

L'oggetto di controllo è costituito dai seguenti sottosistemi: -

sociale, compresi i gruppi di spettacolo: lavoratori, ricercatori, ingegneri e tecnici, la totalità delle relazioni sociali tra loro, le loro condizioni di lavoro e di vita; -

elementi tecnico - materiali della produzione (mezzi di lavoro, oggetti di lavoro); -

organizzativo, cioè un insieme di forme e metodi di organizzazione della produzione. Il sottosistema collega tutti gli elementi della produzione in un unico insieme, stabilisce relazioni e proporzioni tra loro, coordina le loro attività nello spazio e nel tempo; -

economico, che copre la gestione delle immobilizzazioni, del capitale circolante e delle risorse lavorative utilizzando metodi come finanziamenti e prestiti.

Il sistema è costantemente influenzato da forze multidirezionali. Da un lato, c'è un desiderio di autoconservazione del sistema, che si manifesta nel fatto che qualsiasi sistema economico (ad esempio un'impresa per la produzione di materiali da costruzione) preferisce non modificare il ritmo di produzione stabilito, mantenere la gamma esistente di prodotti da costruzione commerciali il più a lungo possibile, ecc. A parità di altre condizioni, ciò aiuta a ridurre i costi e massimizzare i profitti e, inoltre, il funzionamento di tale impresa diventa più prevedibile e stabile. Tuttavia, allo stesso tempo, l'impresa è influenzata da fattori “perturbatori” che oggettivamente inducono l'impresa a cambiare (cambiamenti delle condizioni di mercato, emergere di nuove tecnologie, ecc.).

Il primo di questi fattori è interno e mira a mantenere il sistema nella sua forma esistente. Allo stesso tempo, il sistema possiede una maggiore capacità di autoconservazione, le cui connessioni tra i suoi elementi sono più forti e più strette.

I secondi fattori che influenzano il sistema sono esterni. Causano cambiamenti, che possono essere superati migliorando la struttura, la flessibilità, sostituendo gli elementi e modificando le connessioni tra loro.

Il rapporto tra le proprietà di persistenza e variabilità in ciascun sistema deve essere tale da garantirne il funzionamento più efficiente e sostenibile pur mantenendo la necessaria affidabilità economica.

È possibile identificare le condizioni di tale funzionamento solo sulla base di un gran numero di esami diversi.

Competenza tecnica. Questo gruppo comprende tutti i tipi di esami del “corpo fisico” degli oggetti immobiliari. Costituiscono il punto di partenza per determinare eventuali indicatori di costo e pertanto sono da considerarsi strettamente obbligatori. 2.

Competenza economica. Questi includono tutti i tipi di analisi legate alla valutazione dei fattori di influenza. Si tratta di fluttuazioni delle condizioni di mercato, determinazione dell'importo dei costi per tipo di attività riproduttiva, parametri del sistema finanziario, livello di tassazione, rischi, ecc. 3.

Competenza nella localizzazione. La loro peculiarità può essere considerata una quota significativa dei metodi esperti. La città non può essere “misurata” accuratamente, e la necessità di tale “misurazione” esiste, poiché non esiste un singolo pezzo di immobile al di fuori del suo ambiente spaziale. Le competenze sulla localizzazione includono: infrastrutture, ecologia, regolamentazione governativa, zonizzazione, topografia, descrizione dei confini, opinione pubblica, ecc.